Nieuwbouw woningen getroffen door stikstof- en PFAS-crisis

  • Stikstof- en PFAS-crisis ondermijnen vertrouwen in bouwsector
  • Jaarlijkse bouwambitie in het gedrang door milieuproblemen
  • Aanhoudend woningtekort zet rem op doorstroming

Het milieu drukt een grotere stempel op de bouw. De regering heeft weliswaar tijdelijke maatregelen getroffen om de bouwactiviteit op gang te houden, maar een definitieve oplossing voor de PFAS- en stikstofcrisis, ontbreekt. Dit zorgt voor onzekerheid bij bouwbedrijven. Eind 2017 stond het vertrouwen in de sector nog op recordhoogte. Van dat optimisme is weinig meer over. Hoewel de orderportefeuille nog altijd goed gevuld is en de vergunningverlening voorzichtige tekenen van verbetering vertoont, houden wij er rekening mee dat de productie in 2020 zal krimpen.

Gat tussen vraag en aanbod groeit

Wanneer de bouw inderdaad achterblijft, dan komt het streven van de overheid om jaarlijks 75.000 woningen aan de voorraad toe te voegen opnieuw in het gedrang. In 2018 en waarschijnlijk ook in 2019 lukte het voor het eerst sinds jaren om dit streefaantal woningen daadwerkelijk te realiseren. Wat hielp was het hoge aantal transformaties. In 2018 zijn 13.000 woningen toegevoegd door kantoren, scholen en winkels om te bouwen.

De bouwopgave van 75.000 woningen moet het gat tussen vraag en aanbod helpen dichten. Het woningaanbod houdt namelijk geen gelijke tred met de vraag naar woningen, die door de hogere welvaart en de demografische ontwikkeling blijft stijgen. Volgens de laatste CBS-prognoses zal de bevolking groeien van 17,4 miljoen nu naar 19 miljoen in 2039.

Het gat tussen vraag en aanbod is inmiddels 300.000 woningen groot. Dit tekort wegwerken zal nog lastiger worden als er onverhoopt meer woningen voor sloop in aanmerking komen dan nu wordt geschat. Op basis van de huidige projecties zullen er in de periode tot en met 2030 tegen 60.000 woningen worden gesloopt. Een meer recente inventarisatie komt echter uit op bijna 140.000 woningen. Als dit laatste cijfer klopt, dan zal de jaarlijkse bouwopgave naar boven moeten worden bijgesteld.

Ook kwalitatief tekort woningen

Het aanhoudende woningtekort zorgt voor opwaartse druk op de huizenprijzen en belemmert de doorstroming. Omdat huishoudens moeite hebben een geschikte woning te vinden, is de verdeling van de woningvoorraad suboptimaal. Denk bijvoorbeeld aan ouderen die zouden willen verhuizen naar een kleinere woning met winkelvoorzieningen en een huisartsenpost nabij, bij voorkeur in hun vertrouwde buurt. Als zij daar niet in slagen, zullen zij noodgedwongen in hun huidige woning blijven zitten. Hierdoor zullen jongere gezinnen op hun beurt lastig kunnen opschuiven naar een groter huis. Een kwantitatief woningtekort (meer huishoudens dan huizen) kan dus leiden tot een kwalitatief tekort (woningen passen niet bij bewoners).

Beleidsmakers richten zich op starters en middeninkomens

Vooralsnog gaat de meeste aandacht van de beleidsmakers uit naar starters en mensen met een middeninkomen. Het meest recente initiatief is de aanpassing van de Nationale Hypotheekgarantie. De NHG-kostengrens gaat met EUR 20.000 omhoog naar EUR 310.000, zodat de NHG-kostengrens de ontwikkeling van de huizenprijzen blijft volgen. Verder daalt de NHG-premie per 1 januari van 0,9% van de hypotheeklening naar 0,7%, zodat huizenkopers zich goedkoper kunnen verzekeren. Door deze premieverlaging kan het vermogen van het Waarborgfonds minder hard groeien, iets wat nog eens wordt versterkt doordat de overheid een hogere prijs verlangt voor de garantie die zij aan het Waarborgfonds verleent.

Een ander op starters en op mensen met een middeninkomen gericht initiatief is de stimulering van sociale koopwoningen. Dit zijn goedkope woningen voor kopers die een sociale huurwoning achterlaten, met de verplichting erin te wonen en niet snel door te verkopen. Wanneer gemeenten sociale koopwoningen in hun bestemmingsplan opnemen, geldt de NHG-grens van EUR 310.000 voortaan als limiet. Eerder was de limiet nog EUR 200.000. Of de verruiming tot een sterke toename van sociale koopwoningen zal leiden, valt te bezien. Gemeenten vinden het in de praktijk lastig om de voorwaarden die horen bij een sociale koopwoning te handhaven en geven bij de huisvesting van starters en mensen met een middeninkomen de voorkeur aan andere instrumenten.

Het bericht Nieuwbouw woningen getroffen door stikstof- en PFAS-crisis verscheen eerst op Insights.

Lees hier het orginele bericht:

Categorised in: ABN Amro, Research

Belangrijke categorieën

%d bloggers liken dit: